Pe data de 8 decembrie 2025, în Monitorul Oficial al României, Partea I, a fost publicată Legea nr. 207/2025 pentru modificarea art. 22 din Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcții, precum și pentru completarea art. 26 din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996 („Legea nr. 207/2025”).
Noua reglementare întărește protecția cumpărătorilor de bunuri imobile viitoare de tip unitate individuală din cadrul condominiului sau locuință individuală, cu accent semnificativ pe transparenţa procedurilor, prin:
- responsabilizarea dezvoltatorilor,
- reglementarea strictă a promisiunilor de vânzare,
- introducerea mecanismului de preapartamentare cadastrală,
- controlul utilizării avansurilor.
Modificările intră în vigoare conform următoarelor termene:
- după regula generală, la 3 zile de la data publicării în Monitorul Oficial al României (din 11 decembrie 2025), pentru prevederile care privesc modificarea art. 22 din Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcții („Legea nr. 10/1995”);
- în termen de 3 luni de la publicare (din 8 martie 2026), pentru prevederile care privesc completarea art. 26 din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996 („Legea nr. 7/1996”).
PREZENTARE GENERALĂ
Scopul legii este crearea unui lanţ securizat de etape juridice şi administrative pentru activitatea de dezvoltare imobiliară, prin stabilirea unor etape obligatorii, proceduri cadastrale noi și garanții financiare, după cum urmează:
(i) Regimul juridic nou pentru înstrăinarea bunurilor imobile viitoare și obligații consolidate pentru dezvoltatori:
- Se introduce expres noțiunea de „dezvoltator” și se stabilește o listă a obligațiilor principale ale acestuia referitoare la calitatea construcțiilor, inclusiv predarea construcției numai după recepția la terminarea lucrărilor de construcții și după punerea în funcțiune a tuturor branșamentelor la utilități;
- Dezvoltatorul poate promite înstrăinarea unui bun imobil viitor de tip unitate individuală din cadrul condominiului sau locuință individuală numai după notarea autorizației de construire în cartea funciară, realizarea operațiunii cadastrale de preapartamentare pentru condominiul viitor și deschiderea cărților funciare individuale pentru fiecare unitate viitoare.
(ii) Forma autentică şi publicitatea imobiliară obligatorie pentru promisiuni:
- Promisiunile de vânzare/cumpărare având ca obiect unitățile individuale din cadrul condominiului viitor sau locuințele individuale viitoare („Promisiunile”) trebuie să fie încheiate în formă autentică la notar, după îndeplinirea condiţiilor menționate la punctul (i);
- Notarul este obligat să solicite notarea unei Promisiuni în cartea funciară cel mai târziu în următoarea zi lucrătoare a zilei în care Promisiunea a fost întocmită, asigurând publicitate şi securitate juridică.
(iii) Regimul avansurilor și protecția financiară a cumpărătorului:
- Convențiile de rezervare a cumpărării sunt limitate la maximum 60 de zile, iar sumele achitate de cumpărător privind rezervarea nu pot depăși 5% din preț. Nerespectarea acestor limite atrage nulitatea absolută a convenției de rezervare;
- Avansurile din Promisiuni se depun într-un cont bancar distinct al dezvoltatorului, dedicat proiectului. Cheltuirea acestora este strict limitată: doar pentru acel proiect, cu aprobarea persoanei responsabile/dirigintelui de șantier, în limite procentuale (max. 25% din preț pentru partea de rezistență, max. 20% din preț pentru partea de instalații);
- Utilizarea abuzivă a sumelor este interzisă și se sancționează cu amendă în cuantum de 1% din cifra de afaceri, înregistrată în anul anterior, a dezvoltatorului, dacă fapta nu constituie infracțiune.
(iv) Procedura cadastrală nouă de „preapartamentare”:
- Se introduce oficial operațiunea de „preapartamentare”, prin care condominiul viitor este împărțit în unități individuale viitoare, pe baza actului autentic de preapartamentare;
- Prin această operațiune se deschid cartea funciară a construcției bun viitor de tip condominiu și cărți funciare individuale pentru toate unitățile individuale bunuri viitoare prevăzute în autorizația de construire și documentația aferentă acesteia;
- După finalizarea construcției de tip condominiu, se realizează operațiunea de „apartamentare”, actualizându-se cărțile funciare deja existente.
(v) Dispoziții tranzitorii relevante:
- Până la intrarea în vigoare a prevederilor care privesc completarea art. 26 din Legea nr. 7/1996, se aplică un regim interimar;
- În aplicarea acestui regim interimar, notarea în cartea funciară a unei promisiuni având ca obiect un bun imobil viitor – o unitate individuală – nu împiedică dezvoltatorul să efectueze orice demersuri administrative, operațiuni juridice sau cadastrale cu privire la finalizarea proiectului, cu excepția situației în care se modifică suprafața totală sau amplasamentul unității ce face obiectul promisiunii, în acest caz fiind necesar acordul prealabil al promitentului-cumpărător.
